菲律宾房地产状况
在消费者方面，为希望住在办公室附近的员工提供住房以及海外移民的大量汇款（其中超过 50% 投资于房地产）等因素，再加上城市人口的不断增长，是推动对办公场所的需求的催化剂。公寓和住宅单元以及满足这些房主需求的企业。
对于投资者而言，马尼拉大都会内外对新住宅和综合用途项目的需求增加，为他们提供了充足的投资和增长资金的理由。
最后，政府最近发起的项目和发展，如建设连接 QC 和 Bulacan 的捷运、改善道路网络和扩建机场，是进一步推动房地产项目发展的一些因素。
老实说，我真的不需要阅读有关报告来证明我们国家房地产行业的持续繁荣。
在过去的几年里，我在我们居住的地方看到了多个新公寓和住宅单元的建设。我注意到大公司和私人投资者都在建造多套公寓、公寓和联排别墅。
即使是小型企业也像蘑菇一样在正在准备发展的地区出现。
什么是房地产
房地产被定义为“由土地或建筑物组成的财产”。这包括土地内的所有自然资源。
房地产类型
住宅
指各类住宅，包括联排别墅、共管公寓、公寓、独立屋和地段等。..
商业的
包括商场、购物中心、商务办公、教育和健康建筑等
工业的
包括生产产品的仓库和建筑物或土地。用于研究、存储和分发的建筑物也属于这一类。
土地
指空地、牧场和农场。此类别包括未开发的物业。
了解更多： 菲律宾土地储备终极指南
菲律宾的房地产税
税收正在征税。不仅仅是钱包的负担，挑战始于头脑，尤其是因为你需要熟悉法律。
正如那句名言所说，死亡和税收是这个世界上唯一确定的事情——当你对规章制度一无所知时，税收确实可以成为死刑判决。
对于购房者来说，了解amilyar是拥有一块房地产所带来的最艰巨的责任之一。
尽管如此，有可能使财务义务的税收减少一点。以下是菲律宾房地产税指南：
房地产税的内容、原因和对象
不动产税，通常称为amilyar，是地方政府对财产征收的一种税种，涵盖土地、建筑物、土地或建筑物的改良、机械等。
根据《地方政府法典》或第 7160 号共和国法案，地方政府有权汇集有助于公共支出的资源。引用的当地收入来源之一是不动产税。
负责支付这些费用的人是拥有房产的人，无论是住宅还是商业。如果您的名字出现在所有权和所有权证书上，那么您有义务缴纳不动产税。
付款金额
在计算你应该如何准确支付时，你应该首先计算财产的评估价值。通过将公平市场价值和评估水平相乘来获得这一点。
提到的后者取决于财产和用途的种类。在《地方政府法规》第 218 节中查找不同类别的评估级别的完整列表。
在计算财产的评估价值后，请考虑您所在地区的税率。如果有问题的房产位于马尼拉大都会，您必须支付房产评估价值的 2%。
与此同时，省级税率为百分之一。将评估值乘以税率。
假设您在奎松市购买了一套房屋和地块，市场价值为 P15,000,000。该住宅物业拥有价值 P10,000,000 的土地和价值 P5,000,000 的建筑物。
土地评估价值：10,000,000（土地价值）x 20%（评估水平）= 2,000,000
建筑物评估价值：5,000,000（建筑物价值）x 40%（评估水平）= 2,000,000
物业的总评估价值：土地评估价值（2,000,000）+建筑物评估价值（2,000,000）= 4,000,000
有了评估值，您现在可以将其乘以马尼拉大都会的不动产税率，即 2%。在等式中，它将是：4,000,000 x 2% = 80,000。您应支付的总金额为 80,000。
回顾一下公式：
房产税=税率×房产估价
物业评估价值= 物业公平市价 x 评估水平
在当地政府部门的财务办公室的土地税处缴纳税款。在某些地方，有可用的在线支付渠道。询问您的 LGU 他们是否雇用了此类人员，这样您就不必亲自去办公室了。
付款频率
如果有能力，您可以在每年 1 月底之前全部清偿债务。但如果您想要更灵活的期限，可以选择按季度分期付款。以下是您应该记住的付款时间表：
第一季度：1月31日或之前
第二季度：6月30日或之前
第三季度：9月30日或之前
第四季度：12月31日或之前
在上述截止日期之前付款的人通常会获得税收折扣。请咨询您的市政府，了解如何获得此奖励。
同时，如果您错过付款，每月将被罚款 2% 的利息。如果您在三年内未能偿还债务，这一比例可能高达 72%。
免征不动产税
并非所有财产都需要缴税。例如，以下这些类型的房地产被豁免：
菲律宾共和国拥有的不动产
慈善机构、教堂、神职人员住宅或修道院、清真寺、非营利或宗教墓地（基本上所有用于宗教、慈善或教育目的的东西）
当地水区使用的机械设备
用于污染控制和环境保护的机械设备
其他类型的税收
房地产税并不是您应该注意的唯一与房地产相关的财务义务。事实上，在特殊教育基金(SEF)的 RPT 之上还有额外的征税。您将有义务为房产的评估价值支付百分之一的年度税。
以下是您在出售、出租或购买房产时会遇到的其他一些税款：
出售和出租：
资本利得税。这是对您从出售“资本资产”中获得的收入征收的税种。要在出售后 30 天内支付，资产将按售价的 6% 收取费用。
租金所得税。相当于 12% 的增值税或 3% 的税，这种税由业主向租户收取，作为租金义务的一部分。
购买：
文件印花税。这是对文件、文书、贷款协议和证明义务、权利或财产的接受、转让、出售或转让的文件征收的税。它是在绝对销售契约上征收的当财产通过销售发生转让时，金额为售价的 1.5%。
注册费用。所有权登记占售价的 0.25%，但可能会根据您购买的房产类型而有所变化。
转让税。这是通过出售、捐赠或易货等不同方式转移不动产所有权的规定。这相当于售价（区域价值）的 0.5%。或公平市场价值，以较高者为准。
税收在征税，这是给定的。但是当你不熟悉它时，它可能会给你的钱包和健康带来更大的压力。事实上，这可能只是破坏了您对新家甜蜜住宅或房地产投资的体验。
花时间来教育自己。当然，它会让您摆脱作为业主的任何麻烦。
最佳地点和房地产投资理念
有时，我们不需要重新发明轮子——我们只需要重新调整它。
在投资方面，确切地说是房地产，同样的旧策略和公式仍然有效。
本节列出了一些在房地产中赚钱的最久经考验的想法。
2018年，菲律宾房地产行业仍然看好房地产市场。
Santos Knight Frank（一家房地产咨询公司）首席执行官兼董事长 Rick Santos说：“菲律宾房地产市场正在保持其势头，因为该国经济看涨、人口年轻化和消费驱动型市场。”
1. 住宅物业
过去几年，房地产市场蓬勃发展。千禧一代正在推动其增长，满足他们靠近工作场所并避免不断恶化的交通的需求。
随着家庭越来越小，人们更愿意为了方便而在公寓里安顿下来。
2017年，马尼拉大都会预售住宅单位的使用量达到52,000套，比上年增长24%。
高端住宅板块同比增长 28%，令人印象深刻。
不仅马尼拉大都会地区正在经历增长。达沃、伊洛伊洛、宿务、巴科洛德、碧瑶等城市也见证了住宅物业需求的激增。
归根结底，对住宅物业的需求仍在上升，并且仍然是投资和赚钱的可靠策略。
另一个原因是越来越多的单身人士和新婚夫妇开始考虑将首发房和经济适用房作为投资。这让他们从支付租金（费用）转向支付摊销（资产）。
退休生活也是人们购买房地产的最强烈动机之一。
根据持有执照的房地产专家Bryan Villarosa的说法， “退休是大笔投资的主要原因之一。他们希望最大限度地提高养老金，并希望住在菲律宾的新兴中心。他们考虑生活成本，避免恶劣的交通条件，一个拥有城镇概念的社区，商场、公园、教堂、景点和枢纽都在其中。”
2.旅游目的地度假屋
我国是世界上最受欢迎的旅游胜地之一。令人叹为观止的水域、丰富的动植物和令人惊叹的目的地等待着国内外游客。
巴拉望岛、甘米银岛、巴丹岛、宿雾、阿克兰、薄荷岛只是每年接待成千上万游客的热门景点中的一部分。
您认为这些旅行者需要什么？没错，就是住的地方！据 DoT 报道，仅在 2016 年至 2017 年期间，该国的旅行和旅游部门的收入增长率就达到了令人印象深刻的 30.68% 。
3. 仓库
不断增长的电子商务行业导致在线购物平台对存储点和仓库的需求增加。
不仅如此，我国零售业依然强劲，预计未来3年新增用地63万平方米。
由于消费者对轻松无忧的在线购物的需求，物流行业目前正在经历巨大的增长。
各行各业的主要参与者已经注意到并开始购买用于建设大型仓库的关键资产，以满足物流市场的需求。
Ayala Land、Villar Group、Double Dragon（由 Mang Inasal 创始人和 Jollibee 董事长共同担任主席）、Anchor Land 是一些最知名的公司，它们正在加倍投资房地产物流。
4. 公寓出租
基于稳定的需求和正在建设的公寓项目数量的增加，仍被认为是有利可图的。
非常适合为学生和刚起步的家庭提供租赁服务（以及针对前往地铁出差的人的 AirBnB）。如果这个地方靠近马卡蒂和 BGC 等商业区，也是理想的选择。
最大的市场份额属于中端部分，占总份额的 64%。高端公寓项目占 24%，其次是平价和豪宅市场，分别为 10% 和 2%。
5. 主要道路上的空地
你到处都能看到它们。未使用的土地，有时夹在住宅或商业空间之间。
其中一些空地有可能获利，您只需要确定最适合哪种类型的投资。
考虑其他因素，例如价格和安全性，并彻底确保您从卖家那里获得合法的文书工作。
6. 宿舍
如果您有一个适合和理想的宿舍位置——最好是附近的学校和/或医院，那么您永远不会用完租户。
学生们一直在寻找一个安全和方便的地方作为他们的家外之家。
7、低层商业建筑
无论是银行，还是洗衣店、大排档、咖啡店、汇款中心、迷你超市等出租的一连串商业单位，低层商业建筑都可以是一项非常有利可图的投资。
租赁合同的有效期从 5 年到 10 年不等（对于银行而言），因此如果您与其中一家达成协议，您可以确保在相当长的一段时间内获得稳定支付的租户。
或者您可以将它们作为办公空间出租，因为菲律宾房地产业报告马尼拉大都会同比增长 4.3%。
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如何在菲律宾出售房地产
如果您计划在菲律宾出售房地产，以下是您应该采取的步骤。
确保准备并完成所有必要的法律文件，以确保一切都符合法律规定（并避免以后可能出现的任何不便）。
第一步：准备并签署协议合同
协议合同包含销售条款以及所有相关费用和佣金。至关重要的是，您必须非常彻底地审查这一点，以确保土地没有产权负担并且没有任何现有的贷款或留置权。
第 2 步：业主颁发出售授权书
该文件为经纪人提供了出售房产的授权，还包括有关房产的所有重要信息。
它还表明所有者是否决定授予代理人出售财产的专有或非专有权利。确保该物业不存在可能使销售脱轨或降低其市场价值的产权负担或法律责任。
第 3 步：评估房产
经纪人将访问该物业以评估其状况和状况并提出适当的市场价格。
这是非常重要的一步，因为有几个因素会影响评估和价格，例如位置、物业的当前状况、周边地区等。
第 4 步：将房产投放市场
业主将向经纪人提供授权以促进房产的销售，然后经纪人将处理营销和所有适当的步骤以吸引买家。
业主最好与经纪人讨论如何销售房产，这样他们就可以在促销方法和预算方面保持一致。
第 5 步：向潜在买家展示房产
出售房地产最关键的步骤之一是潜在买家正在查看房产。
业主和经纪人将需要确保该物业看起来是最好的，以吸引买家并给买家留下良好的印象。
第 6 步：意向书或购买要约
该文件表达了买方从业主那里购买房产的愿望。在大多数情况下，这是在记录财产销售的初始阶段提供的。
第 7 步：业主接受意向书
在收到买方的意向书后，业主会在其上签字，以证明他/她同意买方提供的信函中的条款。
一旦业主接受了这封信，它也会在一份协议中约束他们，不将房产提供给其他买家（前提是买家没有违反合同）。
第 8 步：支付保证金
定金的目的是作为持有受买方尽职调查的财产的一种手段。
简而言之，这是买方表明他们致力于购买房产的方式。如果销售顺利，该金额通常用于支付首付或成交费用。
第 9 步：准备法律文件
在正式转让所有权之前，必须确保以下法律文件。
从契约登记册：
产权转让证书（土地）的核证真实副本
公寓产权证书（单位）的认证真实副本
经认证的公寓副本（停车位）
从评估办公室：
经核证的税务申报（土地）副本
经核证的税务申报副本（大楼）
经核证的纳税申报副本（公寓）
经核证的税务申报副本（车位）
本年度房地产清税
房屋或建筑物等建筑物裸露且无结构时的非改善证明
其他法律文件包括：
来自国国税局 (BIR) 的授权注册证书
地块计划/蓝图
原始房地产税收据（当年）
第 10 步：准备销售契据
这是确认在支付购买价格后将财产所有权转移给买方的合同。绝对销售契约将由双方签署。
第 11 步：支付费用
双方将完成费用的支付，其中包括（其中）：资本利得税、注册费、文件印花税和转让税。
第 12 步：绝对销售契约的公证
最后一步需要对绝对销售契约进行公证，才能将其视为公共文件。
在没有经纪人或代理人的情况下出售房产
业主出售 (FSBO) 是您在不聘请房地产经纪人服务的情况下出售房产时使用的术语。
卖家选择这条路线的主要原因是避免向在房产销售中充当中间人的代理人支付佣金。
