一般来说，鉴于其弹性，在菲律宾进行房地产投资是一个好主意。但与其他投资一样，房地产也有风险。以下是房地产投资者在学习如何在菲律宾投资房地产时必须考虑的利弊。
房地产投资优势
以下是在菲律宾进行房地产投资的一些显着优势。
一、楼盘需求稳定
与您的预期相反，尽管发生了 COVID-19 危机，菲律宾房地产仍显示出韧性。事实上，大流行导致有利的市场条件，例如降低利率和延长付款期限。
根据《全球房地产指南》，尽管存在市场不确定性和不同 COVID-19 变体的威胁，但马尼拉大都会的公寓供应在 2021 年有所增加。与 2020 年第四季度相比，2021 年第一季度，公寓项目的完工量增加到 4,145 套，仅占1,080个单位。[1]
2. 楼价稳中有升
根据Bangko Sentral ng Pilipinas (BSP)的住宅房地产价格指数[2]，在大流行期间，房地产价值增长并未放缓。
菲律宾的住宅物业价格在 2020 年第二季度上涨了 27.1%，是自 2016 年以来的最高同比增长率。房价上涨的最大贡献者是用于购买公寓的住房贷款和单身公寓/独立式住宅。
稳定的价格升值使得投资房地产的风险低于股票。房地产可能无法提供与股票相同的盈利潜力，但它不易受价格波动的影响。
3.多元化
如果您的投资主要由股票组成，那么在您的投资组合中添加房地产投资可以降低其波动性和亏损风险。在几乎所有金融市场中，从股票到商品再到房地产，多元化已被证明可以降低风险，同时保持增长潜力。
分散您的房地产投资组合的原因有很多。最明显的原因是你不应该把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。这样，如果您的一处房产出现问题，它不会降低您整个投资组合的价值。
那么，为什么不买一堆负担得起的房产呢？如果一些失败而另一些成功，你仍然会平均领先。
房地产投资劣势
如果有好处，那么房地产投资也有弊端。这里是其中的一些。
1. 大量现金投资
当您投资实物资产时，您需要大量资金（无论是您自己的资金还是贷款）来购买、维护和改善房产。
2. 缺乏流动性
将房产变成现金并不像出售股票那样快速和容易。这不是房地产投资的运作方式。找到愿意以合适价格购买的合适买家需要时间。如果您必须立即兑现，您最终可能会以低于其市场价值或亏本出售房产。
3. 负现金流
由于拥有和管理财产的各种问题，包括以下问题，存在赔钱的风险：
隐藏的结构缺陷，例如屋顶漏水、地基问题等。
需要太多维护的财产
位置不好
高空置率（出租物业）
没有收取足够的租金
问题租户，即延迟付款或根本不付款，损坏财产等。
4. 使用贷款杠杆
投资任何东西时最大的危险之一就是利用债务来增加利润。虽然低利率有助于投资者购买更多房产，但如果您因市场变化或其他影响您是否能够偿还贷款的因素而被迫快速清算，他们可能会受到伤害。这种高风险策略可能导致灾难。
我可以在哪里投资？
经营房地产业务涉及买卖或租赁物业以积累财富和分散投资组合。菲律宾的房地产投资者可以从以下三种房地产中的任何一种中赚钱：
住宅物业——房屋和地段、联排别墅、公寓以及人们居住或居住的其他结构
商业地产——办公楼、零售店、购物中心、酒店和其他出租给公司或小型企业的建筑物
工业地产——制造工厂、仓库和其他用于研究、生产、储存和分销商品的设施
不过，并非所有投资都与物理属性有关。房地产投资者也可以买卖拥有商业地产的公司的股份，例如房地产投资信托。
房地产投资的类型
房地产投资有多种形式。您可以通过买卖房地产作为企业直接投资房地产，也可以通过房地产投资信托基金 (REITS) 间接投资房地产。
每种类型的房地产投资都有不同的风险和策略。请继续阅读以了解每种类型，并确定哪种类型最适合您作为投资者。
1. 买卖
如果你有大量的现金储备，并且善于处理你的钱并周转，你可以购买折旧的房产，修理它们，然后以更高的价格出售，然后重复。这种房地产投资也称为房屋或公寓翻转。
房地产翻转不仅需要大量工作，而且您需要有良好的眼光来寻找经过一些修复后有希望且有利可图的房产。购买用于翻转的房产时需要考虑的一些因素是您的目标市场需求（通勤者与车主）、周边发展（到学校、医院等的距离）和未来增长（未来的道路和商业机构）。当您考虑这些因素时，您将更容易从房产中获利，而您只需进行最少的装修。
需要注意的事项：在买卖房地产时，请计算一下您可以在装修上花费多少钱并且仍然可以获得回报。不要错误地在装修上花费太多，后来却难以出售房产。总是做数学。
今天，您可以通过花旗个人贷款购买您梦想中的家园或资助一个重大的翻新项目。借入高达 200 万比索，享受 1.26% 的低利率。更重要的是，当您通过 Moneymax 申请时，您将收到令人兴奋的礼物！
2. 买入并持有
这种传统的房地产投资方式包括购买房产并在几十年后将其出售。这种长期的房地产投资，通常是针对那些钱太多，需要一个地方停车的人。
需要注意的事项：与其让您的财产闲置数十年而不产生收入，不如将其货币化。请记住，您仍在支付诸如摊销、水电费、维护费用和房主协会费用等费用。所以让你的财产为你工作。如果你不住在里面，就把它租出去。您将定期产生收入，而不是等待 30 年才能获得投资回报。
3. 出租物业
尤其是在大学城和中央商务区 (CBD) 附近，您可以通过出租房产获得固定收入。在您这样做之前，请根据您将出租房产的金额和每月摊销来计算您的投资回报率 (ROI)。
如果您以 20,000 比索的价格出租该物业，但您支付的抵押贷款相同甚至更多，那么您的投资将无利可图。
注意事项：作为房东，您负责维修和保养费用。报告任何与财产相关的问题是您的租户的责任，但您将承担费用。这就是为什么拥有可支配收入或应急基金很重要的原因。
阅读更多： 从付款到驱逐：菲律宾的租赁法
4. 房地产投资信托
对花费数百万美元在菲律宾购买房产的前景感到害怕吗？您仍然可以通过房地产投资信托或 REIT 投资房地产，而无需拥有和管理实物财产。
房地产投资信托基金的投资非常类似于买卖普通股票。唯一的区别是您投资的是经营商业房地产的上市公司。REITs 是支付股息的股票，因此投资者可以从中获得定期收入。
菲律宾第一只REIT是阿亚拉置地REIT（AREIT），于2020年8月在菲律宾证券交易所（PSE）上市。现在您还可以投资Robinsons Land REIT（RCR）、Double Dragon REIT（DDMPR）、 Filinvest房地产投资信托基金（FILREIT）和Megaworld（MREIT）。
5. 共有财产
这些投资涉及多个投资者一起购买房产。它也被称为“全部所有权”、“联合租赁”或“共同租赁”。一旦投资金额达到一定水平，您就无法在不更改合同的情况下投入额外资金。
投资共享所有权财产可能存在风险，因为有许多活动部件。但如果做得好，它可能是你做过的最赚钱的投资之一。它需要经验丰富的管理代理来帮助管理所有所有者之间的责任分担，而不会危及关系或损害透明度。
注意事项：寻找您可以信任的合作伙伴，无论他们是您的朋友还是家人。您还需要聘请律师以确保您的利益得到保护。这种模式也适用于家庭圈子，特别是如果他们想长期共同投资。
6. 合作投资
这种类型的房地产投资提供了两件事：稳定的现金流和巨大的税收优惠。但是你应该提防管理费，这可能很高。
与其他类型的房地产投资相比，合作社通常需要您承担更多的工作，因此它们需要强大的资金来确保您的投资能够支付每个月的成本。您购买拥有该财产并拥有所谓“投票权”的公司的股份。因此，合作社所有权不可分割。
它们被认为是“传递”投资，这意味着您可以将它们作为业务收入的一部分注销。这使您的税单每年都变小，这意味着您每年都会为自己赚更多的钱。
需要注意的事项：从技术上讲，合作社不是房地产。但是，当您从拥有该物业的公司购买股份时，您有权独家使用该单位。因此，如果您想进行此类房地产投资，请务必了解合作社的运作方式、管理方式以及现有抵押贷款和其他政策的基本条款。
如何把家变成投资
拥有一个家是人们购买房地产的最受欢迎的原因之一。但即使你有财力购买理想的房子，也不是每个人都有。尤其是当有其他重要的事情需要支付或储蓄时，例如大学学费或退休。
虽然大多数人购买房屋供个人使用，但有些人将其出租用于被动创收。如果您想通过出租您的房产来赚钱，那么在此之前您必须遵循一些特定的步骤。
1.研究您所在地区的租金
在出租房屋之前，对您所在地区的当前租金进行彻底研究至关重要。您必须了解与您的房屋或房产在大小和位置方面的平均市场价值。这是必需的，以便您可以为您的房产提供有竞争力的价格，同时还涵盖与成为房东相关的所有维护和运营成本。
2. 确定与租赁相关的财务和税务问题
出租您的房产的另一个重要方面是确定通过房地产租赁产生的收入的纳税义务。
虽然大多数出租物业都是应纳税的，但根据菲律宾法律可以免税。最好咨询当地税务专家，甚至上网，以便您了解有关这些适用税种的更多信息，包括其税率、计算基础、扣除/允许的费用、备案所需的文件、付款到期日和罚款延迟付款等。
对于菲律宾房屋租赁产生的税收，当年总收入超过 1,919,500 菲律宾比索时，房东的租金收入将被征收 12% 的增值税 (VAT)。否则，如果不超过该金额，则对总租金征收 3% 的税率。
3. 准备您的房东-租户协议文件
在继续之前，请准备好与您的房地产有关的所有相关文件，例如转让契据（继承）、纳税申报单、所有权转让文件、固定装置和内容的库存或评估报告，以及支持您提出改进要求的类似文件你在财产上做了。
完成研究后，准备一份与租户的租赁合同或协议。合同应说明您与租户之间关于出租物业的所有条款和条件，以及租金、维护成本、付款时间表、占用规则以及与驱逐或终止租约相关的费用等。
4.考虑必要的维修和改进
您必须考虑的另一件事是您的财产的必要维修、改进和其他维护成本。
在出租您的房产之前，先估算一下您将花费多少用于一般房屋维修或其他家政费用。这样，您可以更好地管理将其维持在最佳状态所需的资金。
如果您要出租您的房产，请确保您在维修和改进方面处于领先地位，然后再在列表网站上进行宣传。毕竟，没有什么比维护良好的房产更能吸引潜在租户的了。
阅读更多： 家居装修 101：如何在预算内装修你的家
5. 与房地产经纪人合作进行上市和营销
最后，与可以帮助您推销出租物业的房地产经纪人合作。他们在确保所需的所有费用不会从您的口袋或预算中出来方面经验丰富。此外，他们还负责列出房产、宣传其详细信息，甚至让潜在租户查看出租单元本身。
只需记住跟踪与出租房屋相关的所有交易，这样您就可以准确了解情况。这样，在此过程中就不会出现任何误解，从而导致您与租户之间的纠纷。
在出租您的房产之前，请考虑以下事项：
你会租多久？
您希望每月赚取多少（税后）？
你打算出租多少房间？
您是否要包括公用事业，例如 Wi-Fi、电缆和电话？
如果您选择聘请房地产经纪人或经纪人，您会签订一份包含所有条款和条件的书面合同，还是会签署一份代理协议？
您打算多久宣传您的出租物业？
您还可以与律师进行法律咨询，以获取有关您所在城市的适用法律以及房地产交易和税收等其他相关主题的更多信息。通过这种方式，您可以就出租您的房产做出明智的决定。
如何在房地产中赚钱
你问为什么投资房地产？因为房地产投资者可以通过资本增值、定期收入支付或两者兼而有之来积累财富。以下是如何在房地产中赚钱的细节。
增加财产价值
这是房地产投资者最常见的赚钱方式。资本增值是房地产投资的购买价格和销售价格之间的差额。当您投资的房地产或 REIT 股票随着时间的推移而升值时，就会发生这种情况。
房地产价值的增加是由以下因素驱动的：
位置和开发，例如购物中心、办公楼、交通枢纽和物业附近的其他结构
家庭装修，例如厨房改造、额外房间和其他升级，使房产对潜在买家更具吸引力
通货膨胀
定期收入付款
房地产投资还会以租金或股息的形式产生被动收入。
如果您将您的住宅或商业空间转换为出租物业，您的租户每月会向您支付固定金额。只要您所在地区有出租物业的需求，这可以确保您的房地产业务有稳定的现金流。
如果您投资房地产投资信托基金，您将获得收入保证，因为法律[3]要求房地产投资信托基金公司向其股东分配股息。REIT 公司从依赖其商业财产的商业活动（如消费者支出和 BPO 运营）中赚钱。他们的收益越高，他们的投资者获得的股息就越高。
菲律宾的房地产投资理念
你可爱的家可以为你提供额外的收入。如果您有幸拥有一栋大房子、一个公寓单元或任何一处房产，那么除了居住在其中之外，还有更多使用它们的方法。通过这些有价值的机会让您的家庭为您服务。
1. 床位和公寓共享
最常见的房地产投资是让别人与您分享。租户一直在寻找菲律宾的最佳居住地，尤其是在阿亚拉和奥提加斯等商业中心。如果您在这些地区拥有房产，请借此机会通过欢迎床隔板到您宽敞的家中来赚取被动收入。正如他们所说，越多越好。
当然，在容纳他们之前先筛选你的租户。他们会和你在一起很长时间，所以最好至少与他们建立一种随意的关系。
2. 在 Airbnb 上列出您的房产
如果您不喜欢长期租客的想法，请选择短期租客。如何？通过 成为 Airbnb 房东 并将您可爱的家列为旅行者的临时天堂。
酒店和汽车旅馆可能会变得非常昂贵，这就是为什么 Airbnb 自 2012 年推出以来已成为菲律宾流行的房地产投资的原因。[2]
许多房主已经将他们的闲置房屋和房产转换为 Airbnb 房源，主要是因为它很容易申请成为 Airbnb 房东。您可以设置自己的价格以及允许留在您的地方的天数和客人，甚至是关于他们应该如何使用您的设施的基本规则。简而言之，你负责。
此外，由于 Airbnb 用户需要验证他们的身份，因此您一定会获得优质的客人。没有任何陌生人会留在您的 Airbnb 家中。如果您仍然犹豫不决，您可以使用 Airbnb 计算器来查看作为 Airbnb 房东可以赚取多少收入。
阅读更多：作为 Airbnb 房东，我能赚多少钱？
3. 出租给业主
另一个绝佳的房地产投资机会是将您的房产出租给企业和初创企业所有者。如果你有一个备用车库，你可以把空间租出去，让一家企业在那里开店。
如果你有一个宽敞的公寓，让初创公司的创始人租用它，这样他们就可以在那里开展业务。如果你打得好，你可能会从他们那里得到免费赠品。
这是赚取被动收入的好方法，主要是因为您可以看到他们每个月如何赚取收入。就像你是他们成功的一部分，你也从中受益。
阅读更多： 投资公寓？从这些项目中获得最佳租金收益
4. 举办活动和聚会
人们总是在寻找可以举办活动和聚会的地方。通过将您美丽的房屋或公寓列为活动场所，将您的房地产投资放在帽子里。
您的财产可能无法容纳一百人，但它可能可以容纳一大群人。这对于大型团体来说已经足够了，比如读书俱乐部或游戏活动。
只要确保您的家足够宽敞，可以容纳至少 20 人。不要让大量人群使您的房屋超载，因为他们最终可能会花费您更多的房屋维修费用。
5. 举办研讨会和培训
如果您有一项值得与他人分享的技能怎么办？与他人分享您的知识，同时通过在您的财产上举办研讨会和培训向他们收费。
在家中接待学生和实习生是一个很好的房地产投资机会，因为您有空间促进他们的学习，同时用智慧和技能滋养他们的思想。
开始投资学习材料，例如学习用品、黑板、投影仪和其他特定于您想要教授的技能的学习材料。
6.让它成为一个共同工作空间
共享办公空间 在马尼拉大都会变得非常流行。为什么不将您的财产转换为一个并为寻找优质工作空间的自由职业者和企业家提供住宿？如果你住在像 BGC 或 Pasig 这样拥挤的城市，你肯定会得到赞助。如果您的房产位于该省，您还将获得巨大的需求。
您所要做的就是提供闪电般的互联网连接和一些基本设施，如免费咖啡和吸烟区。看着您的联合办公空间大受欢迎。
7. 租你的家拍摄
您还可以将您的房屋出租给专业和有抱负的电影制作人，特别是如果您的房产位于僻静或旅游区。尝试将您的家提供给各种球探经理，特别是如果您的房产投资位于繁忙街道的中心或繁华的细分市场。这些是观看肥皂剧和本地电影的理想场所。
8. 把它变成一个停车位
如果您的车库中有额外的空间可容纳另一辆车，您甚至可以将其出租给那些没有的人。如果你住在商场附近，你也可以将你的前院或车库用作寻找更便宜停车费的商场顾客的停车位。
如何在菲律宾投资房地产
“如何在菲律宾投资房地产？” 以下是开始您作为房地产投资者的旅程的步骤。
1. 确定您是否已做好财务准备
这是一个清单，您可以使用它来确定您是否准备好成为一名房地产投资者。
您可以负担 20% 的首付
“我准备好买房了吗？” 在决定在菲律宾购买房产是否对您有意义时，这是首先要问自己的事情之一。
浏览在线房地产列表，您会发现很难找到低于 100 万比索的待售房屋和地块（在城市中）。这意味着 ₱200,000+ 的首付。如果您有足够的现金储备来支付首付，那就表明您已经准备好了。
您可以负担投资房地产投资信托基金
购买房产的首付是否超出您的预算？如果是这样，大多数银行不会批准您的房屋贷款。但是，您仍然可以通过投资房地产投资信托基金进入房地产市场，而无需花费数百万比索。
您可以在 COL Financial、Alpha Securities Corporation 和 PhilStocks Financial Inc. 等 PSE 批准的在线经纪商处以低至 5,000 比索的价格开始投资 REIT。
您有应急基金和/或可支配收入
维护和维修是业主的责任，而且要花钱。此外，如果您是房东并且您的租户合同终止，您将承担抵押贷款和其他相关费用，直到该物业再次被占用。
许多人在计算他们是否能负担得起房产时，没有包括额外的成本，例如房主协会费、水电费和维护成本。拥有应急基金和/或可支配收入可以让您为需要修理地砖或聘请修理工修理管道泄漏做好准备。
2.研究菲律宾房地产市场
为了充分利用您的投资，无论您是有兴趣购买房产还是 REIT 股票，都需要进行研究。
例如，与房地产经纪人交谈将使您更深入地了解市场的运作方式、关注点以及购买什么。
一些预售公寓的广告宣传以 X 价格购买并以 50% 或更高的利润率出售。许多人在预售期间抓住机会以折扣价购买。但是一旦该物业准备好入住，他们就很难以广告价格出租该单位。
这就是为什么与附近房产的经纪人和房东交谈以更真实地了解房地产市场状况的原因。
3.决定你想投资多少
在您真正开始投资房地产之前，请先设定一个切合实际的预算。永远不要投资你不能承受损失的钱。如果您手头有现金或可以借出足够的资金购买房产，那就去买吧。
但是，如果您每月只能花费至少 3,000 比索进行房地产投资，那么购买 REIT 股票是下一个最佳选择。
4. 挑选并购买您的第一笔投资
什么时候是投资房地产的最佳时机？不是明天或明年，而是现在——只要你有经济能力并且确定把钱投资在哪里。
如果您已决定购买您的第一处房产，请开始在线查看房产列表。您可能还知道您在市场上的选择并通过房地产经纪人购买。
想改为投资房地产投资信托基金吗？在 COL Financial、BPI Trade 或 FirstMetroSec 等股票经纪人处开立账户。使用这些在线经纪人的股票交易平台，您可以在菲律宾买卖 REIT 股票。
如果您正在投资股票，这意味着您已经拥有一个股票经纪账户，那么开始购买 REIT 股票所需要做的就是像购买普通股票一样下订单。
最后的想法
房地产是每个人都应该考虑的一项伟大的长期投资。但是，进入这个市场因人而异。你总是需要做数学，看看你是否必须去做。当你这样做时，知道如何投资房地产并不会减少它 - 你仍然需要进行计算以制定合理的策略并将风险降至最低。
